Belki ev ararken size yardımcı olabilecek 80/20 kuralını duymuşsunuzdur, ancak evleri ters çevirmek için %70 kuralını duydunuz mu? 80/20 kuralı, ev sahiplerinin artı ve eksilerine göre bir evin iyi bir eşleşme olup olmadığına karar vermesine yardımcı olur. Öte yandan %70 kuralı, yüzgeçlerin bir mülkün yatırıma değer olup olmayacağına karar vermesine yardımcı oluyor. Temelde maksimum güvenli bütçeyi hesaplamanıza yardımcı olacak bir formüldür.
%70 kuralı, ev çevirme yatırımının karlılığını hesaplayan bir gayrimenkul kavramıdır. Bu kuralı kullanarak, bir evin maksimum satın alma fiyatı, onarım sonrası değerin (ARV) %70’inden tahmini onarım masraflarının çıkarılmasıyla elde edilen tutara eşit olmalıdır. Maksimum satın alma fiyatını hesaplamak için kullanılan formül ARV x 0,70 – tahmini onarım maliyetleridir.
Bir evin onarım sonrası değeri, planlanan tadilatlar tamamlandıktan sonraki tahmini satış fiyatıdır. Tahmini onarım maliyeti, evdeki onarım ve yenilemeleri tamamlamak için gereken en yüksek bütçedir. Yani araştırmanız bir evi 500.000 dolara satabileceğinizi ve onarımlara 50.000 dolar harcayacağınızı ortaya koyuyorsa, evde harcamanız gereken maksimum tutar 300.000 dolardır (500.000 x 0,70 – 50.000 = 300.000).
Potansiyel bir evin onarım sonrası değerinin belirlenmesi
%70 kuralını doğru bir şekilde hesaplamak için gerekli olan gerçek ARV’yi bulmak için geniş kapsamlı araştırma yapılması gerekir. Az hesaplamak fırsatların kaçırılması anlamına gelebilirken, aşırı hesaplamak sizi boşlukta bırakabilir. Sonuçta, evleri altüst etmek sadece bir yan uğraş veya kumardan daha fazlasıdır; bu bir iş yatırımıdır. Bu nedenle, yatırımınızı korumanıza ve karınızı en üst düzeye çıkarmanıza yardımcı olabilecek küçük bir hata marjıyla başarıya giden bir yol vardır. ARV söz konusu olduğunda bu yol doğru araştırmayla başlar.
ARV’yi hesaplamanın en basit yolu, tadilat sonrası beklenen piyasa değerini dikkate almaktır. Onarım değeriniz olarak yalnızca onarım maliyetini dikkate almanın sorunu, satış yaptığınız yerdeki onarımların piyasa değerini hesaba katmamanızdır. Proje planını yerel piyasa fiyatlarıyla karşılaştırabilirsiniz. Mahalle, yenileme stilleri, mülk yükseltmeleri, tadilattan sonraki metrekare ve daha fazlası onarımlarınızın piyasa değerini etkileyebilir. Rocket Mortgage uzmanları, en doğru ARV’yi elde etmek için üç ila beş karşılaştırılabilir mülk kullanılmasını öneriyor. Aynı bölgedeki, temel kriterlerinizden en az üçünü karşılayan mülklere bakın ve mülkünüz için bir ortalama tahmin etmek amacıyla bunların piyasa değerini kullanın.
Bir yüzgeç ev satın alırken doğru yenileme maliyetlerini planlamak
Gider bütçenizi oluştururken yenilemek isteyebileceğiniz her şeyi göz önünde bulundurmak en iyisidir. Bütçe planlamasında kesinlikle yetersiz kalmak istemeseniz de, her şeyi profesyonelce değiştirmenize gerek yok. Aslında bu, Chip ve Joanna Gaines’in ilk evlerini değiştirirken öğrendikleri hatalardan biriydi. Malzeme maliyetlerinden tasarruf etmek için orijinal evden kurtarabildiğiniz malzemeleri kurtarın. Ayrıca, yapma becerisine sahip olduğunuz herhangi bir şeyi kendiniz yaparsanız, profesyonel kurulum maliyetlerinden de tasarruf edebilirsiniz. Ev denetimini, bina düzenlemelerini ve güvenliğini veya sigorta endişelerini etkileyen onarımlar için profesyonel montajcılar kullanmanın yararları ile maliyet tasarruflarınızı ve kişisel becerilerinizi tartmak her zaman iyidir.
Yenileme maliyetleriniz için doğru bir tahmin oluşturmak için, yenilemek istediğiniz her şeyin bir listesini yaparak başlayın. Su yumuşatıcısı veya ısıtıcı, oluklar ve çatı kaplaması, borular veya elektrik işleri gibi bakım nedeniyle veya evde yapılan incelemeye göre değiştirilmesi gerekebilecek her şeyi dahil ettiğinizden emin olun. Ev denetimi genellikle teklif yapıldıktan sonra ancak kapanıştan önce yapılır. Beklenmeyen onarımların yenileme maliyetlerini %70 eşiğinin üzerine çıkarmasını önlemek için teklife bir ev denetimi acil durum maddesi ekleyebilirsiniz.
Olası tüm yenilemeleri, malzemeleri, işçiliği ve Kendin Yap potansiyelini değerlendirdikten sonra bütçenizi artırmayı unutmayın. HGTV’den Page Turner’a göre, aşırı bütçeyi ciddiye almamak ve onu doldurmayı unutmak, ev yüzgeçlerinin yaptığı en büyük hatalar arasında yer alıyor. Dolgu için nihai bütçeye %10 eklenmesini önerir.
