Duvarınıza asılmış bir “kınama emri” ile eve dönmek dehşet verici olabilir. Bu, şehrinizin, evinizin yaşanamaz olduğunu ve ev tamir edilmediği sürece çantalarınızı toplayıp başka bir yere taşınmanız gerektiğini size bildirmenin bir yoludur. Bu tür emirleri göz ardı etmek bir seçenek değildir, çünkü bunlar arsanızı boşaltmanız gereken kısa son teslim tarihlerini listeler. Aksi takdirde şerif sizi mülkten zorla çıkarabilir ve mülkün güvenliğini sağlayabilir.
Eviniz kınandıktan sonra bir sonraki adımınız bir avukat tutmak ve kararı tetikleyen bina kodu ihlallerini tam olarak anlamaktır. Belediye, ön cam incelemesi sırasında harap bir ev bulduğunda veya rahatsız edici bir evle ilgili şikayetler aldığında, resmi bir inceleme için bir inşaat yönetmeliği veya yangın güvenliği yetkilisi (veya sağlık departmanından) gönderir. Şehrin resmi bir bildirim göndermesine ve temsil için kısa bir süre teklif etmesine bağlı olarak çekişme noktalarını kesin olarak listeliyorlar. Buna göre, gerekli onarımların öngörülen süre içerisinde yapılması için belediye ile bir anlaşmaya varabilirsiniz, ancak bu süre içinde şehirde yaşayamayacaksınız. Bazı şehirlerde evinizi Boş Bina Kaydı (VBR) programına kaydetmeniz bile gerekebilir. Alternatif olarak mahkemede karara itiraz edebilirsiniz. Onarımları yapmazsanız veya itirazınızı kaybederseniz, hükümet mahkemeden evinizin yıkılması yönünde bir emir çıkarmasını sağlayabilir.
Eğer tamir edemiyorsan evi sat
Kınama kararının tebliğ edilmesi sizi otomatik olarak mülkiyet haklarınızdan mahrum bırakmaz. Yaptığı tek şey, evinizde kalmanın siyah küf, yangın hasarı, arızalı elektrik veya sıhhi tesisat sistemleri, haşere istilası, kamu hizmetlerinin kesintisi, yasa dışı inşaat ve kötü hijyen gibi özel olmayan nedenlerden dolayı tehlikeli olduğu gerçeğini ortaya çıkarmaktır. Onarımı üstlenirseniz ve müfettiş onay verirse kınama kararı kalkacaktır.
Ancak onarım için yeterli paranız yoksa veya bu tür onarımların maliyetinin evinizin yeniden satış değerini aştığını düşünüyorsanız, bölgenizde izin veriliyorsa evinizi satmaya hazırlanabilirsiniz. Doğal olarak, kötü durum ve “mahkum” etiketi (bunu satıcının açıklama formunda belirtmeniz gerekir) alıcı havuzunuzu büyük ölçüde azaltacaktır. Ayrıca, yıkım maliyetinin netleştirilmesiyle birlikte yalnızca arazinin fiyatını alacaksınız. Bununla birlikte, onarımlar yapılmadığında veya emlak vergileri ödenmediğinde, şehirler mahkum evlere ceza veya haciz koyabiliyor ki bu da bu tür evler için alışılmadık bir durum değil. Ev, en sonunda geri kazanım için en yüksek teklifi verene satılabilir.
Eviniz kamuya açık bir nedenden dolayı kınanabilir
Bir şehrin evinizin kınandığını ilan etmesinin başka bir nedeni daha var: kamu kullanımı. Evinizin konumu şehrin imar planlarına engel oluyorsa (örneğin bir otoyol inşa etmek istiyorlarsa), karşılığında “adil tazminat” karşılığında mülkünüze el koyma hakkına sahipler. Hatta kamu amacına hizmet ettiği sürece evinizi özel bir şirkete devredebilirler. Bu nedenle birçok kamu hizmeti şirketi ve hatta okul yönetim kurulu, bir evin kınanması için idareye başvurabiliyor.
Maalesef mülkünüzü satmayı reddedemezsiniz. Bunu yaparsanız, hükümet bir “üstün alan adı” davası açabilir ve mahkemenin, genellikle evin mevcut piyasa değeri olan adil bir fiyata satmanıza karar vermesini sağlayabilir. Tutardan memnun değilseniz, 120 gün (veya bölgeye bağlı olarak bir yıl) içinde itirazda bulunabilirsiniz. Bunun için, evinizi bir uzmana değerletmeniz ve daha yüksek bir fiyat talebinizi haklı çıkarmak için karşılaştırılabilir satış işlemlerinin haritasını çıkarmanız gerekir.
