Ev satın almak karmaşıktır. Bu sadece biraz para teklif edip anahtarları almaktan çok daha fazlası. Çoğu insan, ortalama potansiyel ev sahibinin anlayamayabileceği kredi verme kuralları nedeniyle karmaşık bir süreç olabilen ipotek almak zorundadır. Örneğin, borçlarınızın ve kredi geçmişinizin kredi alma şansınızı etkileyebileceğini muhtemelen biliyorsunuzdur, ancak birçok bankanın gösterge olarak kullandığı bir yüzdelik dilim kuralı olduğunu biliyor muydunuz? Bu, 28/36 kuralı olarak bilinir ve finansörlerin yalnızca kredi alıp alamayacağınızı değil aynı zamanda ne kadar olması gerektiğini de belirlemesinin tek yoludur.
Kuralın ilk yarısı, aylık konut ödemelerinizin brüt veya vergi öncesi aylık gelirinizin %28’ini aşmaması gerektiğini öne sürüyor. Bu sayı, ipotek ödemeniz, faiziniz, HOA ücretleriniz, emlak vergileriniz ve sigortanız dahil olmak üzere bir ev satın almadan önce tanımlamanız gereken en önemli faktörlerden bazılarına dayanmaktadır.
Kuralın ikinci yarısı, aynı gelirin %36’sını geçmemesi gereken toplam aylık borç ödemeleriniz için geçerlidir. Bu, ipoteğinize ek olarak kredi kartları, öğrenci kredileri, araba kredileri ve sağlık faturaları gibi şeyleri içerebilir. Bankalar nihai bir karar vermeden önce bu rakamların her ikisine de bakarlar. Bunun ötesine geçerse, aylık ödemesi daha düşük olan bir mülk aramanız veya birkaç borcunuzu ödemeniz gerekebilir.
28/36 kuralının öneminin anlaşılması
Sayılar düzenlidir ancak bazen kavramsallaştırılması zordur. Bir örneğe bakalım. Hanenizin vergiler hariç yılda yaklaşık 70.000 dolar kazandığını varsayalım. Bu rakamı kullanarak aylık geliriniz kabaca 5.833$’a ulaşıyor. Bu nedenle, ev ödemeleriniz 1.633 doları aşmamalı, toplam aylık borç ödemeleriniz ise yaklaşık 2.100 dolar veya daha az olacaktır.
Bankaların önerdiği rakamların bu olmasının bir nedeni var. Borcunuzu yönetilebilir bir seviyede tutmak, her şeyi zamanında ödemenizi ve hatta bazı beklenmedik harcamaların üstesinden gelmenizi kolaylaştırabilir. Örneğin, kamyonunuzun aniden yeni lastiklere ihtiyacı varsa, muhtemelen değiştirmeyi karşılayabilir ve yükümlülüklerinizi karşılayabilirsiniz. Ancak yüzdelik kuralının üzerine çıkarsanız yağmurlu bir gün için daha az esnekliğe sahip olursunuz.
Ancak borç-gelir oranı, borç verenlerin dikkate aldığı tek şey değil. Güvenilir geri ödeme geçmişiniz ve iyi bir kredi puanınız varsa, krediye başvurduğunuzda %28’in biraz üzerine çıkmanıza izin verme olasılıkları daha yüksektir. Ayrıca yatırdığınız miktara ve bunun ipoteğinizi nasıl etkileyeceğine de bakabilirsiniz. Artık ev satın almak için %20 peşinat ödemenize gerek kalmasa da, ne kadar düşük tutarsanız aylık ipotek ödemeniz de o kadar yüksek olacaktır.
Bu yüzdelik dilim önemlidir, ancak dikkate alınması gereken tek nokta bu değildir
Birçok kredi veren 28/36 kuralını kullansa da bu her durum için ideal olmayabilir. Ulaşım, günlük bakım gibi harcamalar ve her ay tutarlı olmayan maliyetler de dahil olmak üzere bazı kör noktaları var. Üstelik size çok fazla hareket alanı bırakmıyor. Gelirinizin yüzde 28’i zaten ev ödemelerine ayrılmışsa, toplam borcu yüzde 36’da tutmak, diğer tüm borçlar için yalnızca yüzde 8’lik bir pay bırakır. Potansiyel olarak 30 yıl boyunca büyük satın almalar söz konusu bile olamaz.
Kural da her zaman pratik değildir. Artan doğal afetler nedeniyle, düzenli kasırga, yangın veya kasırgaların yaşandığı bazı eyaletlerde, uygun fiyatlı bir evin %28 eşiğini aşmasına neden olabilecek yüksek sigorta maliyetleri vardır. Ayrıca, bütçenizden bir parça daha alabilecek artan emlak vergileri, kamu hizmetleri veya onarımlar da hesaba katılmaz. Ödeyebileceğiniz maksimum aralıkta bir ev almak aynı zamanda işinizi kaybederseniz veya yaralanırsanız bocalayabileceğiniz anlamına da gelir.
Ancak 28/36 kuralını kendi avantajınıza kullanabilirsiniz. Bir ev kredisi için onay aldığınızdan gerçekten emin olmak istiyorsanız, ev satın almaya hazırlanırken bunu mümkün olduğunca yakından takip etmek iyi bir fikirdir. Bunu yapmak, ev sahipliğiyle birlikte gelen diğer maliyetler için size daha fazla nefes alma alanı bırakabilir.
