Evinizde En İyi Mortgage Oranını Almak İçin 5 İpucu

Hayalinizdeki evi bulduğunuzda, doğal olarak satıcıya sağlam bir teklifte bulunmak ve insani açıdan mümkün olan en kısa sürede anlaşmayı tamamlamak istersiniz. Sonuçta, başka kimsenin size saldırmasını istemezsiniz. Şimdi, aceleniz olduğundan, ev kredinizin ipotek oranı gibi koşullarını pek düşünmeyebilirsiniz. Ve bu pahalı bir hata olabilir. Bunun nedeni, iki yüzdelik puan arasındaki küçük bir farkın (örneğin %0,5) bile genel faiz tutarınız üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilmesidir. Bu nedenle, kredi süresi boyunca fazladan birkaç bin dolar ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Bu nedenle, evinizde en iyi ipotek oranını elde etmek için birkaç ipucunu takip etmelisiniz. Çeşitli alacaklılara ulaşmak ve onların koşullarını karşılaştırmak kadar basit bir şey, uygun koşullar üzerinde pazarlık yapmanıza ve gelecekteki kendinize büyük miktarda para tasarrufu sağlamanıza olanak sağlayabilir. Kredi puanınızı artırmak için bilinçli olarak çalışmak da yardımcı olacaktır.

Üstelik mümkünse başlangıçta planladığınızdan daha büyük bir peşinat ödemeye çalışın (%20 en uygunudur). Mantık basittir: Daha küçük bir ana kredi tutarı otomatik olarak genel olarak daha düşük bir faize yol açacaktır. Bonus avantajı, ev satın alırken karşınıza çıkabilecek ekstra masraf konusunda endişelenmenize gerek kalmayacak olmasıdır: özel ipotek sigortası (PMI).

Ayrıca mevcut kredi programlarını ve türlerini araştırmak bilinçli bir karar vermenizi sağlayacaktır. İndirim noktalarından yararlanmak da iyi bir stratejidir. Ancak bu ipuçlarını uygulamanın zaman alacağını unutmayın; bu nedenle, ev bulmadan önce kredi başvurusunda bulunmanız en iyisidir.

Kredi onay sürecini hızlı bir şekilde takip etmek isteyecek olsanız da, maksimum tasarruf için çeşitli kredi verenlere ulaşmanız (en az üç kurumdan oluşan bir liste hazırlamaya çalışmanız) en iyisidir. Örnek olarak, 2023 yılında Freddie Mac’te yapılan bir araştırma, en az iki oran teklifi alan borçluların yılda yaklaşık 600 dolar tasarruf edebileceğini ortaya çıkardı. Ve dört veya daha fazla fiyat teklifi için alışveriş yapanların tasarrufları ikiye katlandı.

Bu, kredi puanınızı biraz etkilese de, 45 günlük pencere içindeki tüm sorgular bir olarak sayılacaktır. Bu nedenle, bu süre zarfında çeşitli kredi verenlerle iletişime geçin ve onlardan ipotek oranlarını (sabit mi yoksa ayarlanabilir mi olduğunu sorun) ve aynı kredi tutarı, türü ve vadesi için aylık ödemelerini ayrıntılandırmalarını isteyin. Daha düşük fiyatlar arıyorsanız, çevrimiçi bir hizmetle check-in yapmak faydalı olabilir. Mevcut bankanız ayrıca bir ilişki indirimi de sunabilir.

Ek olarak, katlanmak zorunda kalacağınız kredi oluşturma veya sigortalama gibi ekstra ücretler ile işlem, ödeme ve kapanış gibi maliyetler hakkında bilgi edinin. Ayrıca bir komisyoncu kullanıp kullanmadıklarını da netleştirin. Emin olmak istersiniz çünkü bu acenteler genellikle borçlunun karşıladığı bir ücret karşılığında çalışırlar. Birinin dahil olması durumunda, kapanış sırasında “puan” olarak tazmin edilip edilmeyeceğini sorun. Yoksa faiz oranınıza eklenecek mi?

Bazı senaryolarda her ikisine de ödeme yapılabilir. Ayrıca, 100.000 dolardan fazla tasarruf etmenizi sağlayacak önemli bir soru sorun: Ön ödeme cezası var mı? Tüm bilgilere sahip olduğunuzda, kendiniz için en iyi şartları müzakere edin. Borç verenden oranı düşürmesini isteyebilirsiniz ancak ekstra ücretler bölümündeki tavizler de faydalı olabilir.

Kredi puanınız ipotek oranınızı doğrudan etkiler. Bunun nedeni, borç verenlerin bunu, krediyi kararlaştırılan süre içinde geri ödeyebilme yeteneğinizi belirlemek için kullanmasıdır. Dolayısıyla, kredi kartı faturalarınızda temerrüde düşme geçmişiniz varsa veya derin bir borcunuz varsa, doğal olarak düşük bir kredi puanınız olacaktır. Bu da sizi daha yüksek oranlara hak kazanacaktır. Puanın çok kötü olması durumunda (FICO için 580’in altında), geleneksel bir ev kredisine bile uygun olmayabilirsiniz ve bir Federal Konut İdaresi (FHA) borç vereniyle iletişime geçmek zorunda kalabilirsiniz.

Daha iyi oranlara hak kazanmak için FICO kredi puanınızı 740 ile 850 arasında tutmaya çalışın. Mevcut puanınıza bakarak başlayın. AnnualCreditReport.com gibi devlet onaylı siteler ücretsizdir ve kredi puanınız etkilenmeden haftalık olarak rapor talep edebilirsiniz. Ancak kredi kuruluşlarının kredi durumunuzu hesaplamak için başka yöntemler kullanabileceğini, dolayısıyla oranınızın beklediğinizden farklı olabileceğini unutmayın. Kaba bir fikriniz olduğunda, onu geliştirmek için aktif olarak çalışın.

Bunu yapmanın en iyi yolu faturalarınızı ve kredi tutarlarınızı her zaman zamanında ödemektir. Ayrıca kredi kartlarınızı gerekmedikçe kullanmayın ve limitlerini aşmaktan kaçının. Bu sırada, ihtiyacınız yoksa daha fazla kredi için başvurmayın; çünkü bu, borç verene mali açıdan sorunlarla karşı karşıya olduğunuzu söyleyecektir.

Üstelik eski hesaplarınızı kapatmış olsanız bile kapatmayın çünkü olumlu etkileri olabilir. Ayrıca her zaman kredi raporunuza dikkat edin ve sahte işlemleri Equifax, Experian veya TransUnion’a bildirin. Kimlik hırsızlığından şüpheleniyorsanız IdentityTheft.gov’a şikayette bulunun.

Peşinat olarak sadece %5 ödeseniz bile ev kredisi için onay alabilseniz de, bunun ipotek oranınızı olumsuz etkileyeceğini bilin. Bunun nedeni, kredi/değer (LTV) oranınızın daha yüksek olmasıdır. Başka bir deyişle, alacaklı size borç vererek daha yüksek bir risk almış olacaktır, dolayısıyla oran genellikle bunu yansıtır.

Daha da kötüsü, peşinatınız %20’nin altına düştüğünde, özel ipotek sigortası veya PMI ile uğraşmak zorunda kalacaksınız. Borç vereninizin çıkarlarını korumayı amaçlayan bu, aylık ödemelerinize yansıtılacak ek bir maliyettir. Ve ücret de önemsiz olmayacak. 100.000 $ anapara üzerinden ayda 30 ila 70 $ arasında ekstra ödeme yapılması bekleniyor.

Bu nedenle, en az %20 oranında peşinat ödemeye çalışın; ancak daha yüksek bir miktar, uzun vadede daha iyi tasarruflara yol açacaktır. Bununla birlikte, önemli bir miktar karşılayabilmek için acil durum fonlarınızı boşaltmayın. Hangi acil durumların habersiz ortaya çıkabileceğini asla bilemezsiniz. Ayrıca, borç vereniniz muhtemelen (taahhüt süreci sırasında) peşinat yaptıktan sonra bir miktar acil durum fonunuzun kalıp kalmayacağını kontrol edecektir.

%20 veya daha fazlasını peşin ödeyememeniz durumunda iyi haber şu ki, kredi dönemine kadar PMI ödemeye devam etmek zorunda kalmayacaksınız. Ancak ayrıntılar borç vereninize bağlı olacaktır, bu nedenle tetiği çekmeden önce bunu yazılı olarak aldığınızdan emin olun. Daha kısa bir kredi dönemi tercih etmeniz (sabit oranlı olan daha iyidir) ipotek oranınız üzerinde de olumlu bir etkiye sahip olacaktır.

Daha düşük bir faiz oranı istiyorsanız yararlanabileceğiniz devlet destekli kredi programları vardır. Yeni başlayanlar için, bir FHA kredisi yüksek bir kredi puanı veya önemli miktarda peşinat gerektirmez. Puanınız 500 olsa dahi en az %10 yatırmanız şartıyla başvuruda bulunabilirsiniz. Ancak puanınız 580’in üzerinde ise %3,5 peşinat yeterli olacaktır.

Ne yazık ki büyük miktarda borç alamazsınız veya lüks bir mülk satın alamazsınız. Ayrıca ipotek sigortasını hem kapanışta (kredi tutarının %1,75’i kadar) hem de her ay (%0,45 ile %1,05 arasında) ödemek zorunda kalacaksınız. Ve eğer en az %10 oranında peşinat ödemezseniz, kredi tutarının tamamı ödenene kadar bunu ödemeye devam etmek zorunda kalacaksınız. Yaptıysanız 11 yıl sonra bırakabilirsiniz. Üstelik yüksek risk taşıdığı için FHA kredisi ile mülkünü alıcıya satmak isteyen çok fazla satıcı bulamayabilirsiniz.

Diğer programlar arasında gaziler ve eşleri için Gaziler İşleri (VA) kredisinin yanı sıra, seçilmiş kırsal ve banliyö mahallelerinde bir ev satın almanız koşuluyla ABD Tarım Bakanlığı (USDA) kredisi yer alır. Her iki programın da belirlenmiş bir kredi puanı veya peşinat zorunluluğu yoktur. Kredi veren kurumlar genellikle bir limit uygulamaktadır.

Mortgage faiz türlerinde ise faiz oranının kredi süresi boyunca sabit kaldığı sabit faizli bir yapı bulunmaktadır. Diğer bir seçenek ise ilk birkaç yıl için sabit bir oran (genellikle piyasa oranının altında) olan ayarlanabilir orandır. Daha sonra, geçerli piyasa koşullarına bağlı olarak belirli bir programa göre dalgalanır.

İpotekinizi düşürmenin kesin bir yolu indirim noktalarına yatırım yapmaktır. Temel olarak, detayları tamamlarken bir puan için birkaç bin dolar (kredi tutarının %1’i kadar) ödersiniz. Buna karşılık, bu nokta faiz oranınızı %0,25 düşürür (ancak koşullarınıza bağlı olarak daha az da olabilir). Yani, eğer %6 faiz oranıyla 240.000 Dolar borç alıyorsanız, oranı %5,75’e düşürmek için 2.400 Dolar peşin ödemeniz gerektiğini hayal edin. Etkin bir şekilde düşük faiz oranıyla, kredi süresi boyunca önemli miktarda para tasarrufu yapabilirsiniz.

Ancak bu seçeneği yalnızca yakın zamanda mülkü yeniden finanse etmeyi veya satmayı planlamıyorsanız tercih edin. Bunun nedeni, indirim puanı için ödediğiniz tutarı telafi etmenin birkaç yıl sürecek olmasıdır. Birden fazla puan satın almanız çok daha uzun sürecektir. Örneğin, faizden 40 $ tasarruf etmek için 2.400 $ ödediyseniz, ilk yatırım tutarınızı geri kazanmanız 60 ay (veya beş yıl) sürecektir. Daha sonra faydalarını toplamaya başlayacaksınız.

Evi yeniden finanse ettiğinizde veya sattığınızda, puan(lar) için ödediğiniz parayı kaybedersiniz. Bu nedenle, bir karar vermeden önce hızlı bir maliyet-fayda analizi yapın. Bu size ekstra bir yük getirebileceğinden (özellikle %20 veya daha yüksek bir peşinat ödemeyi düşünüyorsanız), bu kararı hafife almak istemezsiniz.